Vivere in condominio significa spesso affidare i risparmi di una vita, la gestione degli spazi comuni e la sicurezza della propria abitazione a figure la cui professionalità non sempre è certificata da paletti normativi rigorosi. Tra zone d’ombra, bilanci opachi e un’anagrafica condominiale troppo spesso trattata con superficialità e sbandierata nelle chat, il settore della gestione immobiliare attraversa una fase di profondo smarrimento. Un caos che alimenta contenziosi e apre pericolosi varchi a gestioni disinvolte. Per fare chiarezza e ristabilire il primato della legalità, le sigle di categoria RE-COND e ANAPI , hanno avviato un confronto serrato in Parlamento, sostenute dall’impegno del senatore Filippo Melchiorre in Commissione Giustizia e Antimafia, attorno alla proposta per l’istituzione del Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio (RUNAC). Ma questo registro come potrà diventare un’arma di difesa per i cittadini? Per comprendere la portata di questa importante svolta, abbiamo intervistato l’avvocato Isidoro Tricarico, Segretario Nazionale di RE-COND.
Avvocato, partiamo dai numeri del settore: le stime parlano di una forbice compresa tra 250.000 e 325.000 operatori, senza un censimento ufficiale nazionale. Perché questo vuoto normativo ha reso la gestione condominiale un terreno fertile per l’improvvisazione e quali sono le criticità che hanno spinto RE-COND a chiedere a gran voce una svolta?
“Il RUNAC nasce proprio per promuovere e approfondire i temi della vita condominiale, analizzando le dinamiche tra proprietari e amministratori. Il problema di fondo è l’assenza di un censimento ufficiale: muovendoci in una forbice di 250.000-325.000 operatori senza dati certi, il mercato diventa un terreno fertile per l’improvvisazione. Pur esistendo già i requisiti dell’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile e la formazione del decreto ministeriale 140/2014, i condòmini non hanno strumenti agevoli per verificare la formazione e l’aggiornamento dei propri amministratori. Le criticità emergono drammaticamente nella contabilità, negli appalti e nella gestione dei fondi, come visto nei casi in cui società improvvisate hanno gestito i fondi dei bonus edilizi”.
Avete recentemente avviato un confronto serrato con il Parlamento, interfacciandovi con il senatore Filippo Melchiorre nell’ambito dei disegni di legge S.1816 e S.1905 all’esame della Commissione Giustizia del Senato. In cosa consiste concretamente la vostra proposta di emendamento per istituire il RUNAC presso il MIMIT?
“Ci siamo interfacciati con le istituzioni e con il senatore Filippo Melchiorre nell’ambito della discussione congiunta dei DDL S.1816 e S.1905 in Commissione Giustizia al Senato. La nostra proposta prevede l’istituzione presso il MIMIT di un Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio pubblico e consultabile online gratuitamente da chiunque. Sfruttando l’impianto della legge 4/2013 sulle professioni non organizzate in ordini, il RUNAC permetterà a ogni cittadino di verificare in tempo reale l’identità, i requisiti di legge, le polizze assicurative e l’aggiornamento formativo periodico del proprio amministratore, configurandosi come una vera legge a tutela del consumatore”.
Nel dibattito istituzionale si è discusso molto dei rischi legati all’opacità nella gestione dei flussi finanziari e degli appalti edilizi. Senza sovrapporre il registro alle indagini delle autorità o alle verifiche antimafia, in che modo il RUNAC può diventare un argine efficace contro le gestioni disinvolte e le infiltrazioni?
“Il RUNAC non sostituisce le indagini delle autorità competenti né le verifiche antimafia, ma costituisce un argine preventivo potentissimo. Il condominio muove masse economiche colossali: muove circa l’1% del PIL ordinario in spese correnti e ha mosso circa il 3,5% del PIL nazionale nel periodo di picco del Superbonus. Dare trasparenza e tracciabilità a questo comparto attraverso un registro pubblico significa rendere impossibile l’anonimato professionale e blindare i flussi finanziari contro gestioni spregiudicate o tentativi di infiltrazione”.
Nella proposta di RE-COND viene introdotta una distinzione legata alla complessità, richiedendo la certificazione UNI 10801:2024 per i condomìni con oltre 50 unità immobiliari o con un bilancio superiore a 100.000 euro. Come è stata calibrata questa soglia per tutelare i grandi stabili salvaguardando al contempo la regolare autogestione?
“La soglia è stata calibrata sul pacchetto dei grandi condomìni italiani: su circa 1,2 milioni di stabili censiti, la norma si concentra su quella percentuale (circa il 20%) di condomìni complessi con oltre 50 unità o bilanci superiori a 100.000 euro. Per questi giganti immobiliari non è ammissibile l’improvvisazione: la certificazione UNI 10801:2024 impone uno standard di competenza e responsabilità elevatissimo, salvaguardando al contempo il diritto all’autogestione nei condomìni più piccoli previsti dal codice civile.”
L’amministratore detiene dati sensibili delicatissimi attraverso il registro dell’anagrafica condominiale. Purtroppo si assiste a condotte disinvolte, come la leggerezza con cui tali informazioni vengono esposte o sbandierate nelle chat condominiali, configurando un grave abuso e una violazione della privacy. Dal punto di vista giuridico, il RUNAC potrà essere utilizzato dai residenti come punto di riferimento certo e parametro di professionalità per smascherare chi abusa dei propri poteri e denunciare condotte scorrette?
“È un punto centrale. Purtroppo assistiamo a gravi violazioni della privacy, con dati anagrafici e morosità sbandierati con leggerezza nelle chat condominiali in aperta violazione del GDPR e del codice civile. Il RUNAC interviene offrendo ai residenti non solo la verifica della professionalità, ma un canale certo di riferimento per denunciare abusi e condotte illecite. Il registro non sostituisce il Garante per la privacy, ma fornisce la mappa trasparente per individuare le responsabilità professionali di chi gestisce i dati”.
Guardando al calendario istituzionale, dopo le audizioni in Senato e gli appuntamenti previsti a Roma, quali sono i tempi tecnici stimati per l’approvazione definitiva del decreto e per il successivo periodo transitorio di adeguamento?
“Trattandosi di disegni di legge in discussione congiunta in Commissione Giustizia al Senato, non è possibile indicare una data certa per l’approvazione definitiva. Il Senato ha avviato l’esame dei testi S.1816 e S.1905 con ulteriori audizioni programmate per arrivare a una sintesi organica e strutturata”.
Riuscirà questa misura a compattare l’intero panorama delle sigle associative di categoria? Quali sono oggi i rischi reali legati alla proliferazione di enti e all’ingresso di società straniere nel mercato immobiliare italiano?
“Oggi, in Italia contiamo circa sessanta sigle di categoria, un numero abnorme rispetto ai principali Paesi europei (Francia, Spagna o Germania ne contano al massimo da tre a otto). Questa frammentazione alimenta un vero e proprio Far West, aggravato dall’arrivo di grandi società e colossi stranieri che acquistano pacchetti di condomìni in Italia — spesso all’insaputa dei proprietari — gestendo i patrimoni con la sola logica della speculazione finanziaria. La nostra prossima grande battaglia sarà riformare la legge 4/2013 per imporre requisiti rigorosi di copertura nazionale e sbarrare la strada a gestioni opache e associazioni di comodo”.
L’avvocato Isidoro Tricarico è specializzato in diritto condominiale, attivo nella tutela legale di proprietari, condomìni e amministratori. Segretario nazionale di RE-COND (Rete Amministratori Condominiali e Immobiliari) realtà dedicata alla formazione e alla qualificazione della categoria, è giurista, saggista, conduttore e ospite televisivo. Impegnato nella diffusione e nell’approfondimento delle tematiche condominiali, è altresì autore del libro L’Italia in Condominio, premiato nel 2026 al “Condominio Letterario” della Fiera di Varese.
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